5 modi per comprare casa senza soldi: 2. Patto di Riservato Dominio

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Definito anche “compravendita con riserva di proprietà”, il Patto di Riservato Dominio è una formula senza dubbio interessante di acquisto rateale di un immobile, che permette all’acquirente di iniziare fin da subito a usufruire della casa, lasciando però al venditore la proprietà della stessa fino a quando l’ultima rata della dilazione non è stata pagata.

Questo aspetto è anche la principale differenza con la modalità vista in precedenza del “Rent To Buy“.

E’ sempre il codice civile a regolamentare questo tipo di accordo tra le parti. In particolare, se ne occupano gli articoli 1523 e seguenti, con un richiamo anche all’articolo 1376 che specifica come “l’effetto traslativo della vendita viene subordinato al pagamento dell’ultima rata, sulla base di un accordo orientato in tal senso”.

Entrando più nel dettaglio, un compratore che non possa permettersi subito di pagare l’intero prezzo per l’acquisto di una casa, può farlo in modo rateale, dividendo l’importo per un numero concordato di tranches. Il venditore resta proprietario dell’immobile fino al saldo del prezzo pattuito, ed è così anch’egli tutelato da eventuali inadempienze del compratore.

Cosa comporta il Patto di Riservato Dominio per il compratore e per il venditore?

Il Compratore gode del bene e può far valere l’aspettativa reale di diventarne in futuro proprietario. Si assume però, nel momento in cui inizia a usufruire dell’immobile, i rischi derivanti da possibile deperimento e danneggiamento dello stesso. Può, inoltre, cedere a un soggetto terzo il suo diritto di godimento dell’abitazione e anche rivalersi verso chi provochi un danno al godimento del bene o avanzi dei diritti sullo stesso.

Il Venditore mantiene la proprietà fino al pagamento dell’ultima rata ma è sollevato dai rischi derivanti dal deperimento e/o danneggiamento dell’immobile, si tutela in tal senso da illeciti e comportamenti del compratore che possano mettere in pericolo la proprietà, e può esercitare questo suo diritto “reale” anche nei confronti di terzi ( ad esempio creditori del compratore).

La Trascrizione ( ovvero la registrazione dell’atto nei pubblici registri) è prevista anche in questo caso, facendo attenzione a riportare la clausola della “riserva”. Le trascrizioni di norma sono due: una del diritto della riserva di proprietà a favore del venditore e una a favore dell’acquirente e a carico del venditore.

Il saldo del prezzo interamente versato sarà attestato con atto notarile di quietanza con spese a carico della parte acquirente.

Risoluzione del Contratto 

Il Venditore potrà richiedere la risoluzione del contratto e la restituzione dell’immobile in caso di mancato pagamento delle rate, anche solo una se questa supera un ottavo del prezzo di vendita pattuito. In caso di risoluzione del contratto, il Venditore dovrà restituire le rate riscosse, salvo il diritto di trattenere una somma a titolo di compenso per l’uso del bene e di eventuale risarcimento per possibili danni arrecati all’abitazione.

La normativa è complessa e i casi in cui si può incorrere diversi, nel caso della vendita con riserva di proprietà. Si può verificare ad esempio il fallimento del Venditore. In base all’art 73 della legge sul fallimento, questo evento non comporta lo scioglimento del contratto di riserva di proprietà ma sostituisce al venditore il curatore fallimentare, e i creditori non possono avanzare pretese sull’immobile oggetto della vendita ( fonte Studio Legale Tassitani Farfaglia).

Compratore inadempiente

Come detto in precedenza, perchè il compratore sia considerato inadempiente e il venditore possa chiedere la risoluzione del contratto, non basta il mancato pagamento di una sola rata, se questa non supera l’ottava parte del prezzo. In caso di più rate mancanti sarà un giudice a valutare la possibilità della risoluzione della vendita.

A tutela del venditore potrà essere inserita, in accordo tra le parti, una clausola penale in base alla quale le rate già riscosse saranno trattenute di diritto dal venditore a titolo di indennizzo. In sede giudiziale la somma trattenuta potrebbe essere valutata e rivalutata se considerata sproporzionata o se il compratore ha in parte assolto gli obblighi.

Patto di riservato dominio e Mutuo

L’uno non esclude l’altro: “quando la vendita con riserva di proprietà coinvolge tre soggetti, ossia un finanziatore, un venditore e l’acquirente, si realizzano due contratti fra loro collegati. Si tratta del contratto di mutuo e del contratto di compravendita. In questo caso la disciplina della vendita a rate deve essere integrata con quella del credito al consumo contenuta nel testo unico in materia bancaria” ( Fonte Studio Legale Tassitani Farfaglia).

(di E. Marchini)

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